所在している地域にもよりますが、土地は大きすぎると使い勝手が悪いものです。一定の条件を満たせば最大65％の評価減額が可能です！三大都市圏とその近郊地域は土地の面積が400㎡以上（都心部の場合300㎡以上）ある場合には要注意といえます。

　市街化調整区域内に駐車場や資材置き場がある場合は要注意です。農地法等の法律と周囲の田んぼや畑の状況が複雑に混ざり合うため税理士が苦手とする評価項目のうちの一つで、地道な下調べが必要です。これをしっかり評価できるか否かで相続税は大きく変わってしまいます。

　建築基準法では幅員4メートル以上の道路に接している土地でなければ建物を建てることはできないとされています。しかしながら昔からある道（建築基準法の施行前からある道）については幅が4メートル未満のものが多く存在します。このような道のことを2項道路（建築基準法42条2項に規定する道路）といいます。2項道路に接している土地はすべて建物が建てられないのかというとそうではなく、将来の道路幅員が4メートルになるように道路から後退（セットバック）することで建物を建てられるようになります。すなわち、土地の一部を道路として提供する（土地の一部が使えない）ことになるため、その使えない部分の土地について評価額を引き下げることができます。

　貸家が複数建っている土地については、たとえ1筆の土地であっても利用区分ごと（建物ごと）に分けて評価することになっています。利用区分ごとに分けて評価するといっても、現地を見ただけでは利用区分ごとの境界がはっきりと分かることは稀にしかありません。そのような場合には、確認申請書や現地調査時にどの建物の住人がどこを通路として利用しているのかの利用現況に合わせた測量を行い判断していくことになります。

土地と道路の間に高低差がある

　道路との高低差がある土地については、階段やスロープを設置して出入りする必要があったり、車の乗り入れができないことがあります。このような場合には通常の土地に比べて「利用価値の著しい低下」があるものとして10％の評価減額を行うことができます。注意点としては、路線価そのものに高低差があることの斟酌がされている場合があるということです。周囲の土地も同じように高低差がある場合には10％の評価減額はできないものと考えられます。なお、図解には1メートル以上と記載していますが何メートル以上であれば減額が可能という明確な基準は存在しません。あくまでも1メートル以上あれば可能性ありと考え、地域性や周囲の状況との見比べの上、検討する必要があります。

　奥行が短い土地については建築することのできる建物に制約が出てしまうなどの短所があります。具体的には、普通住宅地区の場合、奥行きが10メートル未満であれば減額の対象となります。

　間口とは土地が道路に接している部分をいいます。間口が広いことに関しては土地の使い勝手が向上するため良いのですが、狭い場合には車の乗り入れが不便であったり、建物の大きさに制限が出たりと様々なデメリットがあります。普通住宅地区に所在する土地の場合、間口が8メートルに満たないときには評価の減額が可能です。また、間口に対して奥行きが2倍以上の場合にも理想的な土地の形状からズレがあるため評価を下げることができます。

　建築基準法では建物を建てるための敷地は道路に2メートル以上接していなければならない旨の規定があります。すなわち、道路に接していない無道路地については新築や建て替えをすることができなかったり、建物を建てるために隣地の一部を購入して道路に接している状態を作り出す必要性があります。もちろん、隣地購入となるとその分の費用がかかってしまうため、土地の評価額にもこれを反映させることで評価額を減らすことができます。

　通路で道路に接している土地の通路部分についても各自治体が規制をしています。例えば「通路の長さが○○メートル以上の場合には通路幅は○○メートル以上設けなければならない」といった具合です。旗竿地は間口狭小地、奥行長大地、無道路地、不整形地などといった土地の形状にかかわる減額ポイントすべてを内包している土地であり、また、法的規制を調査しなければ評価できない土地です。一つ一つの項目をしっかりと確認することで、減額幅も大きくなると言えます。

　土地と道路の間に水路がある場合には水路の幅に応じて評価方法が変わります。例えば、水路に橋の架設や蓋をしなければ通行できない程度の幅（約1メートル前後）がある場合には、評価減額が可能となります。さらに、現状宅地として利用されていない場合には橋の架設がされていないことがほとんどですので、このような場合には橋の架設費用の見積額を控除することができます。

　相続税の計算時には国税庁が毎年7月に発表する「路線価」というものを使って計算することになります。路線価は1㎡あたりの単価を設定しているのですが、実勢価額の80％程度になるように設定されています。すなわち、実際の売値よりも評価額が低くなるように設定をしていることになるのですが、不動産の売買はそんなに単純な話ではありません。評価額よりも高く売れる場合もあれば、低くしか売れない場合もあります。評価額よりも低くしか売れなかった土地については、売値を評価額として採用できる場合があります。

　戸建開発されたような土地の場合、近隣の住人と道を共有していることがあります。個人で所有している私道として相続税上は計算することになり、その道が不特定多数の者の通行のように供されていれば評価額は0円ということになります。図解のように行き止まりになっているような場合には、通常、特定の人しか通行しないことになりますので70％減額した金額で評価します。

　実際の土地の面積が登記簿上の面積よりも小さいことを縄縮みといい、大きいことを縄延びといいます。日本では明治時代に登記・土地台帳制度が始まり、昭和35年に現代の登記簿に移行したという歴史があります。そのため、測量技術が未発達であった明治時代の測量に基づく記録が現在の登記簿に反映されたままになっている土地が存在しています。土地の評価にあたっては、実際の面積に基づいて計算することになりますので、登記簿よりも面積が小さい場合には評価減額のポイントとなります。

　都市計画道路の予定地になっている土地は建築することのできる建物の種類や構造などさまざまな制約を受けることになります。財産評価に際しては、どれだけの面積が都市計画道路予定地になっているのか、容積率はどれだけか、どこの地区区分に属しているのかを考慮の上、減額割合を決定していきます。

（注）都市計画道路予定地に指定されているからといって、今すぐに道路になるわけではなく、買収されるまでは制約を受けつつも使用することができます。都市計画道路の予定がどこにあるのか、幅員はどのくらいなのかは各自治体のホームページや窓口で公開されていますので、誰でも調べることができます。

　私道に関しては「不特定多数の者の通行の用に供されている」か否かで0円評価とするのか、30％の価値で評価するのかを判断します。「不特定多数の者の通行の用に供されている」かどうかの判断は、①公道から公道に通り抜けが可能か②行き止まりだが公共施設等に出入りするために使われているかなどの実際の利用状況を総合勘案して行います。

市街地に山林を持っている

　住宅地（市街化区域）の中にある山林については宅地化することを前提に評価することが原則とされています。平坦な土地を宅地化することは難しいことではありませんが、傾斜のある土地を宅地化するとなるとそれなりの費用が掛かってしまいます。市街化区域にある山林の評価では通常の土地を宅地化するよりも費用が多くかかってしまうことに着目して評価額を減額させることになります。ここで注意したいのが、住宅地にある山林だからと言ってすべての土地について宅地化を前提に評価するのではないということです。

　山林を切り崩して住宅街を作ったような地域の場合、一軒一軒の建物が段違いに建てられていることがあります。その中でも一つの敷地の中に斜面がある場合には斜面の面積比率に応じて減額を受けることができます。このような土地を「がけ地」と呼ぶのですが、がけ地（斜面部分）が土地全体の10％以上あればがけ地の方角に応じて減額を行います。

　土壌汚染や産業廃棄物が埋まっている土地については、その除去・撤去にかかる費用の80％相当額を控除することができます。土壌汚染を疑うような土地にはガソリンスタンドやクリーニング屋の跡地が挙げられます。また近くに有害物質を取り扱う工場がある場合や工場として使用されていたことのある土地についても要注意といえます。建築資材や廃材、がれきが埋められている土地も減額の対象となります。

　埋蔵文化財包蔵地とは、国が指定する地域で歴史的な出土品が多いと予想される場所をいいます。歴史的な場所と聞くと京都、奈良、鎌倉などの小学校や中学校の歴史の教科書に出てくるような地名が思い浮かびますが、実際には歴史的な出来事があった場所、朝廷や幕府があった場所に関係なく日本全国それぞれの地域に様々な文化や伝統があり、それぞれの歴史があります。そのため埋蔵文化財包蔵地も日本全国に分布しています。

　土地の地下に地下鉄等が通っている場合には、荷重制限があるため高い建物を建てられなかったり、新築工事を行う場合には事前に許可が必要となるなど、利用に一定の制限がかかることになります。この場合、地下鉄の運営会社は「区分地上権」という他人の土地の地下や地上の空間を使用する権利を所有し、土地の登記簿にその旨を記載しています。区分地上権が設定されている場合には、設定対象とされている土地について30％の評価減額をすることができます。

　土地の地上に高圧線が通っている場合には、「地上から○○メートルまでの建物しか建てられない」といったような制限がかかることになります。通常、電力会社は「区分地上権」という他人の土地の地下や地上の空間を使用する権利を所有し、土地の登記簿にその旨を記載しています。稀に、登記簿に記載されていないことがありますが、そのときは電力会社との契約書で確認を行います。制限の程度や制限がされている面積に応じて減額を行います。

　近年では土地の高度利用（建物の高層化）が進んでいますが、容積率（土地に建てられる建物の規模の上限）を満たしていない土地が多く存在しています。高度利用にあたっては、この容積率を使い切っていない隣接地の余剰容積率（未利用の容積率）の移転を受けて、自らの土地に容積率を超えた規模の建物を建てる手法があります。この場合、容積率の移転を行った隣接地は一定の規制を受けることとなるため土地の価値に減価が生じます。

　近くに墓地があるような人が住みたがらない、敬遠されがちな土地は「利用価値が著しく低下している」ものとして、相続税評価額から10％を減額して評価することができます。このような土地は一般的には「忌み地」と呼ばれ、墓地のほかにも死亡事故があった現場、自殺があった場所、葬儀場や火葬場なども同じ取り扱いをします。

　騒音を理由に評価減額をするケースで最も多いものが線路や踏切が近くにある場合です。環境省が定めた「環境基準」によると①療養・社会福祉施設等がある静穏を要する地域は昼間50㏈／夜間40㏈②住居専用又は主として住居が建っている地域は昼間55㏈／夜間45㏈③住居と商業・工業等が混在する地域は昼間60㏈／夜間50㏈以下を基準値としています。基準値を超える騒音が確認できた場合には10％の評価減額をできる可能性があります。さらに、鉄道の走行による振動がある場合には「騒音＆振動」の二重苦がある土地といえますので合計20％の減額が可能となります。

　建築基準法には「日影規制」というものがあります。これは近年、増加してきた中高層建築物による日照阻害を防ぐためのものであり、用途地域ごとに建物の高さや階数、周囲に落とす日影時間を制限しています。建築基準法に規定された日影時間を超えている場合には評価の減額対象となります。