土地及び家屋の評価に必須なのが各記帳(固定資産税課税明細書又は資産明細)です。
共有不動産や評価額が免税点以下の不動産についても相続税の課税対象とされますので、被相続人の所有不動産に漏れがないかを市町村ごとに調査します。

土地及び家屋の評価にあたっては土地の形状や権利関係を把握することが必要です。
法務局で公図、地積測量図、登記薄謄本（登記事項証明書）、地役権図面、建物図面などの資料を収集します。

公図をもとに路線価図及び住宅地図に土地の形状を書き込みます。また、必要に応じて過去数十年分の住宅地図を取り寄せ、土壌汚染の可能性についても検討します。
ここで作成した資料は現地調査でも使用し、最終的には相続税申告書の添付書類として使用します。この段階で土地評価減額のめぼしをつけられることもあるので重要な作業と言えます。

評価対象地の道路種別(建築基準法上の道路か否かなど)の調査や都市計画法上の用途地域・建ペい率・容積率・都市計画道路・都市計画道路の予定の有無を確認します。
その他、埋蔵文化財包蔵地・土砂災害特別区域など様々な規制を調査します。

事前調査の情報をもとに現地を特定し、評価単位の確定を行います。
評価単位の確定とは、相続税の土地評価が地目別、かつ、利用単位ごとに評価することとなっているため、どのような区分で評価すべきか決定する作業のことを指します。例えば、1筆の土地を2単位で評価するのか、2筆の土地を1単位として評価すべきかなどを決定します。
評価単位の確定は土地評価最初の作業であり、最重要、かつ、最難関の作業とも言えます。評価単位を誤ると土地評価額を過大もしくは過小に計算することになりますので、現地の状況を精査し、正しい判断を行うスキルを求められます。

評価単位の確定結果に基づいて、評価単位ごとに間口距離、奥口距離、道路の幅員、高低差、水路の幅などの実測を行います。
また、縄延び・縄縮みの検討や図面と現況の形状が一致しているかの検証を行います。

土地の評価に際しては対象地が所在する地域の状況と対象地自体の状況を比較することも求められます。例えば、忌み、騒音、振動、傾斜が対象地固有の事情か、それとも地域全体に共通する事情なのかを検討し、それらの事情が路線価に織込まれているのかを検討します。
特に騒音や傾斜についてはデジタル騒音計やハンドレベル等でその程度を測定します。

事前調査で調べられなかった事柄や現地調査での疑問点を解決するために役所調査を行います。ときには農業委員会や建設事務所等に赴き、調査することもあります。

事前調査及び現地調査の結果をもとに評価対象地ごとに当事務所独自の『土地評価チェックリスト』を作成します。
減額論点については重点的に根拠資料の準備を行います。

従来の土地評価では公図に手書きで補正を行う方法でしたが、手書きでは正確性に欠けた曖昧な評価となってしまします。また、公図自体が明治時代の地租改正に伴い作成されたもので、土地の大まかな位置と形状を表すものですので、土地の現況と一致しないことがほとんどです。これでは正確性に欠くどころか誤った評価となってしまいます。
当事務所では正確な土地評価を行うために土地評価専用のCADソフトを導入し、現地調査の結果をもとに作図を行います。

相続税申告書の土地評価では｢土地及び土地の上に存する権利の評価明細書｣という書類を作成することになっています。
事前調査及び現地調査の結果をもとに、間口狭小、不整形地、地積規模の大きな宅地、無道路地、がけ地、土砂災害特別警戒区域、容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地、私道、セットバック、都市計画道路、貸宅地、貸宅建付地、造成費など様々な論点について土地評価減額の計算を行います。

事前調査及び現地調査時の資料のうち必要なものを申告書に添付します。通常は下記の順番で添付を行います。
土地及び土地の上に存する権利の評価明細書、宅地造成費の計算表、評価対象地の全体測量図(CADソフトで作図)、公図、地積測量図、登記薄謄本(登記事項証明書)、路線価図、住宅地図、現地写真その他、土地評価の減額に繋がる論点については追加で資料を添付します。