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“最小の土地評価額”にとことんこだわります

相続税の土地評価は10人の税理士がいれば10通りの評価額になると言われるほど複雑で専門性の高いものです。レクサーでは土地評価に非常に力を入れており、また、自信をもっています。土地評価減額により相続税を最小化するために相続税申告に際しては必ず現地調査を実施することをお約束いたします。

土地評価減額のために事前調査

土地の相続税評価は基本的には減点方式となっています。つまり、最小の評価額を導き出すためには土地について徹底的に調査することが必要となります。
例えば、不動産売買仲介の専門家である宅地建物取引士(不動産屋さん)は土地の利用に係る法的な制限や周辺環境等を調査し、重要事項説明書を作成します。当事務所では不動産免許も併せ持っているため、相続税申告の土地評価においてもそれと同レベルの事前調査を行い、土地評価額の最小化にとことんこだわっています。

各寄帳(固定資産税課税明細書又は資産明細)の入手

各記帳(固定資産税課税明細書又は資産明細)の入手

土地及び家屋の評価に必須なのが各記帳(固定資産税課税明細書又は資産明細)です。
共有不動産や評価額が免税点以下の不動産についても相続税の課税対象とされますので、被相続人の所有不動産に漏れがないかを市町村ごとに調査します。

図面、権利関係の調査

図面、権利関係の調査

土地及び家屋の評価にあたっては土地の形状や権利関係を把握することが必要です。
法務局で公図、地積測量図、登記薄謄本(登記事項証明書)、地役権図面、建物図面などの資料を収集します。

路線価図及び住宅地図に土地の形状を記入

路線価図及び住宅地図に土地の形状を記入

公図をもとに路線価図及び住宅地図に土地の形状を書き込みます。また、必要に応じて過去数十年分の住宅地図を取り寄せ、土壌汚染の可能性についても検討します。
ここで作成した資料は現地調査でも使用し、最終的には相続税申告書の添付書類として使用します。この段階で土地評価減額のめぼしをつけられることもあるので重要な作業と言えます。

道路種別や都市計画等の確認

道路種別や都市計画等の確認

評価対象地の道路種別(建築基準法上の道路か否かなど)の調査や都市計画法上の用途地域・建ペい率・容積率・都市計画道路・都市計画道路の予定の有無を確認します。
その他、埋蔵文化財包蔵地・土砂災害特別区域など様々な規制を調査します。

上記は当事務所が行っている事前調査のごく一部ですが、事前調査の基本的な目的は土地の形状や周辺環境、不動産の取引価格の推移や市場の動向に異常がないかを確認することです。
異常がありそうな場合には現地調査と役所調査時にその原因を探ることになります。

土地評価減額のために現地調査

税理士事務所レクサーでは相続税の申告時に倍率地域を除くすべての土地の現地調査を行っております。
現地調査は行わない、グーグルマップで確認するだけという税理士が大半を占める中、何故現地調査を行うのか。
たしかに、グーグルマップでおおよその土地の状況を確認することは可能です。
ところが本気で土地評価を引き下げたいのであれば、それだけでは不十分です。
実際に現地を見て、周辺状況との比較や位置関係、間口や奥行の距離測定をコツコツと積み上げていくことで評価減額ポイントを見つけ出すことができるからです。
例えば、臭気や騒音、縄延び、縄縮みはグーグルマップではわかりませんし、傾斜や高低差は現地を見て初めてその程度を把握することができます。
土地の評価額を引き下げるポイントを探す作業、それが現地調査であり「実際に現地を見る」ことが土地評価額の最小化への唯一の手段であり、近道であると考えています。

現地の特定と評価単位の確定

現地の特定と評価単位の確定

事前調査の情報をもとに現地を特定し、評価単位の確定を行います。
評価単位の確定とは、相続税の土地評価が地目別、かつ、利用単位ごとに評価することとなっているため、どのような区分で評価すべきか決定する作業のことを指します。例えば、1筆の土地を2単位で評価するのか、2筆の土地を1単位として評価すべきかなどを決定します。
評価単位の確定は土地評価最初の作業であり、最重要、かつ、最難関の作業とも言えます。評価単位を誤ると土地評価額を過大もしくは過小に計算することになりますので、現地の状況を精査し、正しい判断を行うスキルを求められます。

評価単位ごとの実測作業

評価単位ごとの実測作業

評価単位の確定結果に基づいて、評価単位ごとに間口距離、奥口距離、道路の幅員、高低差、水路の幅などの実測を行います。
また、縄延び・縄縮みの検討や図面と現況の形状が一致しているかの検証を行います。

周辺環境との比較

周辺環境との比較

土地の評価に際しては対象地が所在する地域の状況と対象地自体の状況を比較することも求められます。例えば、忌み、騒音、振動、傾斜が対象地固有の事情か、それとも地域全体に共通する事情なのかを検討し、それらの事情が路線価に織込まれているのかを検討します。
特に騒音や傾斜についてはデジタル騒音計やハンドレベル等でその程度を測定します。

役所調査

役所調査

事前調査で調べられなかった事柄や現地調査での疑問点を解決するために役所調査を行います。ときには農業委員会や建設事務所等に赴き、調査することもあります。

ただし、評価単位は遺産分割案に応じて変化することもありますので、状況に応じて再度現地調査を行うこともあります。これは遺産分割案によっては土地評価額をさらに減額させ、相続税の節税を実現できるということの裏返しでもあります。
また、現地調査では土地評価額を決定するためだけに行うのではなく、土地の分筆可能性についても検討し、円滑な遺産分割を行うための材料としても効果的です。

最終評価では根拠資料を整備

事前調査及び現地調査の結果をもとに土地評価額の計算を行います。ただ単に計算を行うのではなく、調査漏れがないかを当事務所独自のチェックリストを用いて検証しながら評価を行うことで、減額論点の見落としを防止します。また、税務調査対策として評価減額の根拠がいかに正しいもので、どのような根拠に基づいているのかをアピールするために、減額に繋がる論点については特に重点的に根拠資料を整備します。

土地評価チェックリストの作成

土地評価チェックリストの作成

事前調査及び現地調査の結果をもとに評価対象地ごとに当事務所独自の『土地評価チェックリスト』を作成します。
減額論点については重点的に根拠資料の準備を行います。

CADソフトによる画地調整

CADソフトによる画地調整

従来の土地評価では公図に手書きで補正を行う方法でしたが、手書きでは正確性に欠けた曖昧な評価となってしまします。また、公図自体が明治時代の地租改正に伴い作成されたもので、土地の大まかな位置と形状を表すものですので、土地の現況と一致しないことがほとんどです。これでは正確性に欠くどころか誤った評価となってしまいます。
当事務所では正確な土地評価を行うために土地評価専用のCADソフトを導入し、現地調査の結果をもとに作図を行います。

評価明細書の作成

評価明細書の作成

相続税申告書の土地評価では「土地及び土地の上に存する権利の評価明細書」という書類を作成することになっています。
事前調査及び現地調査の結果をもとに、間口狭小、不整形地、地積規模の大きな宅地、無道路地、がけ地、土砂災害特別警戒区域、容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地、私道、セットバック、都市計画道路、貸宅地、貸宅建付地、造成費など様々な論点について土地評価減額の計算を行います。

申告書に評価参考資料の添付

申告書に評価参考資料の添付

事前調査及び現地調査時の資料のうち必要なものを申告書に添付します。通常は下記の順番で添付を行います。
土地及び土地の上に存する権利の評価明細書、宅地造成費の計算表、評価対象地の全体測量図(CADソフトで作図)、公図、地積測量図、登記薄謄本(登記事項証明書)、路線価図、住宅地図、現地写真その他、土地評価の減額に繋がる論点については追加で資料を添付します。

土地評価誤りによる損失を補償

当事務所の相続税申告は『安心保証制度』という品質保証を行っております。
もし、当事務所が計算した土地評価額が過大であり相続税還付の対象となった場合には、お客様が他の税理士に支払う相続税還付報酬の全額を当事務所が負担いたします。

詳細についてはコチラをご覧ください>>

税理士事務所レクサー
7つのお約束事

税理士や弁護士、司法書士は「敷居が高い」「怖そう」「上から目線」というイメージをお持ちの方もいらっしゃるかもしれませんが、税理士事務所レクサーは『お客様が気軽に相談できる相続の専門家』として、顧客目線を第一に考えております。
わかりやすく、丁寧にご対応することをお約束いたします。

税理士事務所レクサーでは報酬規程を整備しております。当事務所にご依頼頂く際の料金については WEB サイト上にも公開しておりますが、お客様に安心してご依頼頂くために、相続相談時に費用の説明及び見積書のお渡しをしております。
事前にご説明していない報酬については一切ご請求しないことをお約束いたします。

わたしたち税理士には守秘義務があります。お客様の個人情報を許可なく第三者に提供することはありません。これはご契約をいただいた依頼者様のみでなく、無料相談にお越しいただいたお客様や電話相談のお客様についても同様ですので、安心して相続の相談をしていただければ幸いです。

専任の担当制

相続税申告については相続専門の税理士が初回面談から相続税申告完了まで直接担当させていただいております。
知識と経験が豊富な税理士が直接担当することで「細かな論点のケア」や「問題解決への道筋」を明確に示しながら、案件を進めることが可能となります。

税務調査対策

相続税申告に際しては、原則として書面添付制度を利用させて頂いております。
書面添付制度を利用するための追加料金は一切かかりません。
税務調査に入られない相続税申告書をすべてのお客様に提供し、安心して相続手続きを完了して頂けるように努めます。

相続税の土地評価は 10 人の税理士がいれば 10 通りの評価額になると言われるほど複雑で専門性の高いものです。レクサーでは土地評価に非常に力を入れており、また、自信を持っています。土地評価減額により相続税を最小化するために、相続税申告に際しては必ず現地調査を実施することをお約束いたします。

相続に関する問い合わせや相続相談をしたからといって、契約の強要や無理な営業は一切行わないことをお約束いたします。お客様の目の前にいる税理士自身、そして、目には見えない知識や経験が商品ですので、無理な営業をしなくても我々にご依頼頂けると確信しております。なぜなら、わたしたちは『相続のプロフェッショナル』ですから。

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