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家を建てるために農地転用して田や畑を贈与すると税金はどうなる?

最終更新日:

親が持っている田や畑に子供が自宅を建てるケースは珍しくありません。

子供の家を建てる場所なので田や畑を贈与して、子供の名義に変更するケースもあります。

そもそも田や畑に家を建てるためには「農地転用」という手続きが必要になるのですが、この場合どの時点で贈与税が課税され、評価額はどうやって計算されるのでしょうか?

【農地の取得時期】

農地の権利移動については農地法3条と5条に特別の定めがあり、贈与の場合にもこの定めの適用を受けることになります。

つまり、農地を贈与するためには農業委員会の許可を受けなければ所有権移転の効力が生じず、また、農地を農地以外のものに転用するために贈与する場合であっても都道府県知事の許可を受けなければその所有権移転の効力は生じないとされています。(市街化区域内の農地は除く)

そのため、農地の贈与については上記の許可があった日(農地法3条1項、5条1項)または届出の受理日(農地法5条1項7号)に贈与があった(取得した)ものとして贈与税が課税されることになります。

【評価方法】

子供が家を建てるために農地を贈与した場合、その農地は宅地並みの評価額から造成費相当額を控除して評価します。

算式にすると下記の通りです。

「宅地並評価額-宅地造成費」

転用許可を受けた農地は市街地農地として評価することになるため、農地並みの評価をすることができず、宅地並みに評価することになりますので注意が必要です。

根拠法令(相続税法基本通達1の3・1の4共-10)

農地法(昭和27年法律第229号)第3条第1項((農地又は採草放牧地の権利移動の制限))若しくは第5条第1項((農地又は採草放牧地の転用のための権利移動の制限))本文の規定による許可を受けなければならない農地若しくは採草放牧地(以下1の3・1の4共-10においてこれらを「農地等」という。)の贈与又は同項第7号の規定による届出をしてする農地等の贈与に係る取得の時期は、当該許可があった日又は当該届出の効力が生じた日後に贈与があったと認められる場合を除き、1の3・1の4共-8及び1の3・1の4共-9にかかわらず、当該許可があった日又は当該届出の効力が生じた日によるものとする。

根拠法令(財産評価基本通達36ー4)

市街地農地とは、次に掲げる農地のうち、そのいずれかに該当するものをいう。

(1) 農地法第4条≪農地の転用の制限≫又は第5条≪農地又は採草放牧地の転用のための権利移動の制限≫に規定する許可(以下「転用許可」という。)を受けた農地

(2) 市街化区域内にある農地

(3) 農地法等の一部を改正する法律附則第2条第5項の規定によりなお従前の例によるものとされる改正前の農地法第7条第1項第4号の規定により、転用許可を要しない農地として、都道府県知事の指定を受けたもの

根拠法令(財産評価基本通達40)

市街地農地の価額は、その農地が宅地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額からその農地を宅地に転用する場合において通常必要と認められる1平方メートル当たりの造成費に相当する金額として、整地、土盛り又は土止めに要する費用の額がおおむね同一と認められる地域ごとに国税局長の定める金額を控除した金額に、その農地の地積を乗じて計算した金額によって評価する。
ただし、市街化区域内に存する市街地農地については、その農地の固定資産税評価額に地価事情の類似する地域ごとに、その地域にある農地の売買実例価額、精通者意見価格等を基として国税局長の定める倍率を乗じて計算した金額によって評価することができるものとし、その倍率が定められている地域にある市街地農地の価額は、その農地の固定資産税評価額にその倍率を乗じて計算した金額によって評価する。

(注) その農地が宅地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額は、その付近にある宅地について11((評価の方式))に定める方式によって評価した1平方メートル当たりの価額を基とし、その宅地とその農地との位置、形状等の条件の差を考慮して評価するものとする。
 なお、その農地が宅地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額については、その農地が宅地であるとした場合において20-2((地積規模の大きな宅地の評価))の定めの適用対象となるとき(21-2((倍率方式による評価))ただし書において20-2の定めを準用するときを含む。)には、同項の定めを適用して計算することに留意する。

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【この記事の執筆者】

愛知県名古屋市を拠点に活動する相続専門家集団レクサーの代表税理士。
20歳の頃、実家が相続税で失敗したことをきっかけに相続税専門の税理士を目指し、26歳で開業。

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伊東 秀明

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