利用価値が著しく低下している宅地の評価とは？

名古屋の相続専門税理士事務所レクサーの伊東秀明です。

 

相続税の土地評価は「10人の税理士がいれば10通りの評価額になる」と言われるほど難しいものです。

 

今回はその中でも判断が難しい「利用価値が著しく低下している宅地」の評価について解説していきます。

 

この「利用価値が著しく低下している宅地」が適用できると土地の評価額が通常よりも10％減額できますので要チェック論点と言えます！

では、利用価値が著しく低下している宅地とはどのような土地でしょうか？

 

国税庁のタックスアンサーNO.4617と過去の判例を参考にまとめてみました。

 

①道路より高い位置にある宅地又は低い位置にある宅地で、その付近にある宅地に比べて著しく高低差のあるもの

タックスアンサーでは高低差の程度について明記されていないため、実際の土地評価に際しては個別に判断することが必要となりますが、過去の判例から推察すると1メートル程度の高低差が必要になると考えられます。

ただし、1メートル以上の高低差があっても周辺の宅地と比べて著しく利用価値が低下しているとは認められなかった事例もありますので適用にあたっては注意が必要です。

 

②地盤に甚だしい凹凸のある宅地

平成22年10月13日の国税不服審判所の裁決でマンション敷地の地盤に甚だしい凹凸があることから「利用価値が著しく低下している宅地」として10％減額が適当であるとした事例があります。

なお、この事例では地盤に甚だしい凹凸がある部分（185.88㎡）のみが10％減額の対象とされています。

 

③震動・騒音の甚だしい宅地

新幹線などの鉄道線路に隣接していることにより震動・騒音による評価減10％が考慮された事例があります。

ただし、鉄道線路に隣接している土地の路線価はすでにその影響を反映したものであるケースが多いの注意が必要です。

 

④日照阻害（建築基準法第56条の2に定める日影時間を超える時間の日照阻害のあるものとします。）を受けている宅地

新幹線の高架線に隣接している土地について日照及び眺望への影響が認められた事例があります。

特に日照阻害については建築基準法上の日照阻害に該当するかがポイントとなります。

 

⑤臭気がある宅地

臭気についてはその臭気が生活に及ぼす影響や苦情の有無、路線価への反映など多角的な視点で判断する必要があります。他の論点と比較しても臭気を原因として10％の評価減を行うことは難易度が高いと言えるでしょう。

 

⑥忌み等により、その取引金額に影響を受けると認められるもの

元墓地であった土地や墓地の隣に隣接している土地については「利用価値が著しく低下している宅地」として10パーセントの評価減額をすることが可能です。

 

⑦宅地の前に横断歩道橋が設置されている宅地

平成17年8月23日の国税不服審判所の裁決で土地の前面に横断歩道協があることを理由に「利用価値が著しく低下している宅地」として10％の評価減をおこなった事例があります。

 

なお、現在は廃止されていますが、かつて東京国税局長が公表していた「個別事情のある財産の評価等の具体的取扱いについて」と題する個別通達では上記の具体例のほか

①著しく傾斜している宅地（がけ地として評価することが適当であると認められるものを除く）

②湿潤な宅地

③著しく狭あいな宅地で、当該地域における宅地としての通常の用途に供することができないと認められるもの

が例示されていました。

 

平成13年6月15日裁決では「震動・騒音」「忌み」「日照及び眺望への影響」を考慮してそれぞれの減額要因ごとに10パーセントの評価減（合計で30パーセントの減額）を行うこととした。

 

この裁決からも減額要因が複数ある場合には「利用価値が著しく低下している宅地」の10％評価減を二重、三重に併用適用させることが可能と言えます。

 

「利用価値が著しく低下している宅地」の適用にあたっては評価しようとする土地だけでなく、その周辺状況やその減額要因が路線価に織込済みではないかといった各種事情を考慮する必要があります。

 

つまり、今回紹介した具体例に当てはまりそうでも「利用価値が著しく低下している宅地」として評価できないケースも存在します。

 

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